Aanpak van overlast door eigenaar en/of huurder

bron Rijssenbeek Advocaten: https://www.rijssenbeek.nl/aanpak-van-overlast-door-eigenaar-enof-huurder/

Overlast, of zoals dat in juridische termen genoemd wordt “onrechtmatige hinder”, is een groot probleem waar VvE’s regelmatig mee te maken krijgen. Er bestaat een grote verscheidenheid aan appartementencomplexen.

Complexen die geheel bestaan uit koopappartementen, complexen die geheel bestaan uit huurwoningen (vaak behorende tot de sociale woningvoorraad) en de zogenoemde ‘gemengde complexen’. Gemengde complexen kunnen daarnaast bestaan uit woningen en bedrijfsruimten. De aanpak van overlast in gemengde complexen is niet eenvoudig. VvE’s krijgen in dat geval namelijk niet alleen met eigenaren, maar ook met gebruikers en huurders te maken.

Terminologie
Voor een goed begrip zal eerst worden stilgestaan bij de gebruikte terminologie. De wet maakt onderscheid tussen een gebruiker en een huurder. Als gebruiker” is aan te merken elke bewoner die geen eigenaar is en als “huurder” is aan te merken diegene die krachtens een huurovereenkomst het gebruik heeft gekregen. Het begrip “gebruiker” is dus ruimer dan het begrip “huurder”.

Als “gebruiker” zonder huurovereenkomst is bijvoorbeeld aan te merken een logee, een gescheiden vriend die tijdelijk inwoont of gasten. Een “huurder” daarentegen heeft veelal een schriftelijke huurovereenkomst op basis waarvan hij tegen betaling van een huursom het gebruik van het privégedeelte heeft verkregen.

In de modelsplitsingsreglementen van de KNB worden de termen “eigenaar” en “gebruiker” genoemd. Onder gebruiker is dan te verstaan diegene die als huurder of anderszins het gebruik heeft van het privé-gedeelte (zie bijvoorbeeld artikel 1 MR 1992 en MR 2006). In de modelsplitsingsreglementen wordt in tegenstelling tot de wet dus geen onderscheid gemaakt tussen de term “gebruiker” en de term “huurder”.

Aanpak van overlast
Zowel eigenaren als gebruikers/huurders kunnen overlast veroorzaken. Daarbij moet een tweetal situaties worden onderscheiden. Enerzijds de situatie waarbij overlast door de eigenaar wordt veroorzaakt en anderzijds de situatie waarbij de overlast door de gebruiker/huurder wordt veroorzaakt. Bij deze laatste categorie is er nog een bijkomend probleem: is er wel of geen gebruikersverklaring overgelegd?

De splitsingsakte en het daarin opgenomen splitsingsreglement bieden voldoende handvatten om de overlast door de eigenaar aan te pakken en aan te spreken op zijn gedrag. De eigenaar is immers van rechtswege gehouden aan de wet, het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement. In het splitsingsreglement zijn algemene normen gegeven. Zo is bijvoorbeeld in artikel 12 MR 1992 voor de gemeenschappelijke ruimten opgenomen dat:

“…Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zich te onthouden van luidruchtigheid, het onnodig verblijf in de gemeenschappelijke gedeelten, voor zover deze niet voor het verblijf voor korte of lange tijd bestemd zijn, en het plaatsen van voertuigen of andere voorwerpen op plaatsen die daarvoor niet zijn bestemd…”

In artikel 17 lid 1 MR 1992 is voor de privé-gedeelten opgenomen dat:

“…Iedere eigenaar en gebruiker heeft het recht op uitsluitend gebruik van zijn privé gedeelte, mits hij aan de andere eigenaars en gebruikers geen onredelijke hinder toebrengt…”

Vervolgens wordt in MR 1992 nog bepaald dat in het huishoudelijk reglement nadere regels kunnen worden gesteld met betrekking tot het gebruik van privé gedeelten (artikel 17 lid 2) en het voorkomen van geluidshinder (artikel 20).

Ook in MR 2006 staan vergelijkbare bepalingen. In artikel 2 lid 2 MR 2006 is bepaald dat:

“…Een eigenaar of gebruiker mag geen onredelijke hinder aan de andere eigenaars en gebruikers toebrengen. Regels ter voorkoming van geluidshinder of andere vormen van hinder kunnen nader bij huishoudelijk reglement worden vastgesteld…”

Ook in oudere modelreglementen zijn soortgelijke bepalingen terug te vinden; zie bijvoorbeeld artikel 16 lid 1 en artikel 20 van MR 1983 en artikel 9 lid 1 en artikel 13 van MR 1973. De modelsplitsingsreglementen (artikel 29 MR 1992 en artikel 41 MR 2006) voorzien in de mogelijkheid om een eigenaar (en een gebruiker) die handelt in strijd met de bepalingen van de wet, het splitsingsreglement en/of het huishoudelijk reglement na een schriftelijke waarschuwing (artikel 29 lid 1 MR 1992 en artikel 41 lid 1 MR 2006) één of meer boete(-s) op te leggen (zie daarvoor lid 2 van de betreffende artikelen).
Soms is een financiële sanctie helaas niet voldoende. De modelsplitsingsreglementen bieden in dit kader in het geval van zeer ernstige overlast de mogelijkheid om een eigenaar die zelf het gebruik uitoefent het gebruik van zijn privé-gedeelte te ontzeggen. Zie artikel 27 MR 1992 en artikel 39 MR 2006. Deze bepalingen brengen evenwel voor de praktische uitvoerbaarheid een probleem met zich omdat ze niet direct kunnen worden toegepast. Er is geen deurwaarder die op basis van dit artikel een privégedeelte zal ontruimen.

Het betekent niet dat de betreffende bepalingen geen waarde (meer) hebben. De vergadering kan een besluit tot ontzegging nemen, maar moet dan wel eerst naar de rechter om dat besluit “bekrachtigd” te krijgen. Een omweg dus.

Daarnaast is het mogelijk de eigenaar aan te spreken op basis van het algemeen verbintenissenrecht. De eigenaar handelt immers onrechtmatig (artikel 6:162 BW) door de bepalingen in het splitsingsreglement te overtreden, waardoor zelfs schade kan ontstaan. Overlast door gebruikers kan ontstaan op het moment dat een eigenaar besluit zijn privé-gedeelte in gebruik te geven/verhuren. Op zich is dat geen probleem, maar de afgifte van een “gebruikersverklaring” is daarbij van essentieel belang.

Gebruikersverklaring
In alle modelsplitsingsreglementen zijn bepalingen opgenomen die betrekking hebben op de gebruikersverklaring. Zie bijvoorbeeld artikel 24 lid 1 MR 1992 en artikel 35 lid 1 MR 2006. Ook in de oude modelsplitsingsreglementen komen vergelijkbare bepaling terug (zie artikel 20 MR 1973 en MR 1983).

De gebruikersverklaring is van zeer groot belang voor de toepasbaarheid van de regels die binnen een appartementencomplex gelden. Het bestuur moet er dus goed op toezien dat er daadwerkelijk een ondertekende ‘gebruikersverklaring’ wordt afgegeven voordat het gebruik aanvangt. Een voorbeeld van een gebruikersverklaring kunt u downloaden van de website van Rijssenbeek Advocaten.

Als de gebruikersverklaring is afgegeven en daarin staat dat de gebruiker zich heeft verbonden aan de bepalingen van het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement, dan geeft dat de VvE een bepaalde zekerheid. De gebruiker en huurder zijn dan rechtstreeks aan deze regels gebonden en de VvE kan dan tegen de gebruiker optreden. Wordt de gebruikersverklaring echter niet afgegeven en vangt het gebruik toch aan, dan zou de VvE toch sanctionerend kunnen en moeten optreden. Een goed sanctie-instrumentarium is daarbij van belang.

Het niet afgeven van een gebruikersverklaring door de eigenaar is een overtreding van een bepaling in de splitsingsakte. En op overtredingen staan boetes. Het is van belang een goede boeteregeling voor overtredingen op te nemen in het huishoudelijk reglement. De boete moet daarbij hoog genoeg zijn om een afschrikwekkend effect te hebben. Voor een voorbeeld van een dergelijke boeteregeling, zie het artikel “Plan van aanpak bij overtredingen” op de website van Rijssenbeek Advocaten (www.rijssenbeek.nl).

Weigert de eigenaar een gebruikersverklaring af te geven, dan kan het bestuur van de VvE hem/haar bovendien wijzen op artikel 35 lid 6 MR 2006. Deze bepaling geeft aan dat de eigenaar – niettegenstaande de in gebruikgeving – aansprakelijk blijft voor de gedragingen van de gebruiker/huurder van zijn privé-gedeelte. In MR 1992 staat dit niet letterlijk. In MR 1992 is weliswaar het meer algemene woord “verplichtingen” gebruikt, maar in het algemeen houdt men aan, dat ook op basis van dit artikel rechtstreeks tegen de betreffende eigenaar kan worden opgetreden. In oudere modelsplitsingsreglementen staan overigens geen vergelijkbare bepalingen. Daar is rechtstreeks optreden tegen de eigenaar in het geval van overlast door de huurder dus niet mogelijk.

Géén gebruikersverklaring
Maar wat nu als er géén gebruikersverklaring is afgegeven? Aan welke bepalingen dient de gebruiker/huurder zich dan te houden? Artikel 5:120 lid 2 BW bepaalt dat:

“…Voorschriften van het reglement omtrent gebruik, beheer en onderhoud zijn ook van toepassing op degeen die het gebruik verkrijgt. Andere bepalingen kunnen in het reglement op de gebruiker van toepassing worden verklaard…”
In deze bepaling wordt gesproken van regels met betrekking tot gebruik, beheer en onderhoud. Deze bepaling betekent dus dat de gebruiker én de huurder rechtstreeks zijn gebonden aan alle regels met betrekking tot gebruik, beheer en onderhoud, althans voor zover die bepalingen zijn opgenomen in het splitsingsreglement.

Naast artikel 5:120 lid 2 BW, dat betrekking heeft op de regels opgenomen in de splitsingsakte, is artikel 5:128 BW van toepassing. Dit artikel heeft betrekking op de regels die in het huishoudelijk reglement zijn opgenomen, maar enkel voor zover die regels betrekking hebben op het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten van het complex. Het artikel 5:128 BW leert voorts dat de gebruiker én de huurder uitdrukkelijk niet rechtstreeks zijn gebonden aan het huishoudelijk reglement. Zo nodig kan de rechter worden gevraagd gebondenheid aan het huishoudelijk reglement op te leggen. Deze procedure komt vrijwel niet voor.

Als er regels in het huishoudelijk reglement zijn opgenomen met betrekking tot het gebruik van de privé-gedeelten dan zijn gebruikers daar niet aan gehouden, tenzij er natuurlijk een gebruikersverklaring is afgegeven. Als er sprake is van overlast in een appartementencomplex, die veroorzaakt wordt door een gebruiker/huurder, dan kan het bestuur van de VvE de gebruiker/huurder zonder meer en rechtstreeks houden aan de bepalingen uit de splitsingsakte op basis van artikel 5:120 lid 2 BW en kan hij/zij bijvoorbeeld rechtstreeks op de algemene hinderbepalingen uit die splitsingsakte (zie bijvoorbeeld artikel 2 lid 2 MR 2006 en artikel 17 MR 1992) worden aangesproken. Daarnaast blijft het uiteraard mogelijk om – net zoals de eigenaar – de gebruiker/huurder aan te spreken op basis van onrechtmatig handelen (artikel 6:162 BW). Rechtstreekse actie is dus zeker mogelijk.

Algemene hinderbepalingen
Volledigheidshalve wordt nog verwezen naar de algemene bepalingen over hinder/overlast in het Burgerlijk Wetboek (BW). Deze bepalingen zijn opgenomen in artikel 5:37 e.v. BW in samenhang met artikel 6:162 BW. Daar komt de VvE overigens niet rechtstreeks aan te pas. Het is immers regelgeving tussen bewoners/eigenaren/huurders onderling. Maar deze mogelijkheid is natuurlijk wel te adviseren. Huurders hebben daarnaast ook nog een ander pressiemiddel: als de huurders dezelfde verhuurder hebben, kan de verhuurder soms gedwongen worden adequate (rechts-)maatregelen tegen de overlast veroorzakende huurder te treffen.

Eindconclusie
In het geval géén gebruikersverklaring is afgegeven en er ontstaat overlast door een gebruiker/huurder: actie tegen de eigenaar en (tegelijkertijd) actie tegen de betreffende gebruiker/huurder. In onderstaand schema zijn de mogelijkheden uiteengezet:

Bij voorkeur dient u dit schema tegelijk toe te passen op zowel eigenaar als gebruiker/huurder om zo een maximaal resultaat te behalen!

Voor nadere informatie over dit onderwerp: mr. Michel Elbers en mr. Marnix Nijenhof.